Ilustración: Rogelio Naranjo.
1. Introducción
Las últimas décadas del siglo XX han sido el escenario de profundas transformaciones en la dinámica de la acumulación y dominación a escala mundial. Esta fase de desarrollo del capital, el neoliberalismo, se caracteriza por ser un proyecto de fuerte restauración del poder y el disciplinamiento de la clase capitalista sobre la clase trabajadora (Harvey, 2007).
Como no podía ser de otra manera, teniendo en cuenta la tendencia creciente a la concentración poblacional en las ciudades, ese avance del capital se condice con numerosos cambios en el espacio urbano. El movimiento poblacional hacia las periferias, la preponderancia del mercado como organizador del espacio, el debilitamiento de las economías informales que sirven de sustento a los sectores populares y la pérdida de cohesión social fueron señaladas como dimensiones importantes de la nuevas configuraciones urbanas de la región (Roberts, 2015).
En este marco general, nos proponemos aquí establecer algunos vínculos entre modo de acumulación y modelo de ciudad, poniendo el foco en la etapa que se inaugura en Argentina con el derrumbe del régimen de convertibilidad, en 2002. Con tal fin, en primer lugar, plantearemos los elementos fundamentales del modo de acumulación que comienza a construirse con posterioridad a la crisis hiperinflacionaria de 1989. A continuación, presentaremos algunas categorías que, entendemos, son de utilidad para el análisis de las transformaciones urbanas y expondremos evidencia empírica referida a la valorización inmobiliaria en la ciudad de Córdoba durante la posconvertibilidad. Por último, en base a los elementos teóricos presentados y a algunas observaciones para el caso cordobés, realizaremos una reflexión sobre los elementos centrales de lo que definiremos como “ciudad competitiva” e intentaremos vincularlos con los pilares del modo de acumulación.
2. Breves comentarios sobre el modo de acumulación en Argentina
En primer lugar, presentaremos algunos elementos centrales para comprender el desarrollo de la acumulación y dominación capitalista en Argentina en las últimas décadas. Para ello, recurrimos al concepto de “modo de acumulación. Siguiendo a Bonnet (2015), la idea de modo de acumulación “rinde cuentas de las características que reviste la acumulación capitalista en determinado período y en determinados mercados. Estas características decantan, a su vez, en la estructura del aparato productivo involucrado en dicho proceso de acumulación” (Bonnet, 2015, las cursivas son del autor).
Según el autor, el capitalismo argentino inicia a comienzos de los ’90 una reconstrucción, sobre la base de la derrota histórica la clase trabajadora posibilitada por la violencia política de la dictadura militar de 1976 y la violencia económica de la hiperinflación de 1989/90 (Bonnet, 2008). Producto de esa reconstrucción, se configura un nuevo modo de acumulación, que tiene como objetivo central la inserción en el mercado mundial a partir de la exportación de commodities de bajo valor agregado y como actor protagónico al gran capital trasnacionalizado (Bonnet, 2015). La competitividad externa aparece como la variable central para garantizar el éxito de esa inserción y debe alcanzarse mediante el aumento en los niveles de explotación de la clase trabajadora.
La reconfiguración de un nuevo modo de acumulación trae consigo una reestructuración productiva con clara orientación exportadora, que alcanza tanto a la producción industrial como a la agropecuaria y que se cimienta sobre profundas en el entramado institucional del Estado (Piva, 2015). Es decir, es el capital en su conjunto el que avanza sobre las condiciones de la clase trabajadora para lograr niveles de explotación que le permitan competir internacionalmente.
Sobre los cimientos del aparato productivo reestructurado, con el gran capital global como protagonista y con la competitividad externa como meta, durante la posconvertibilidad se experimentó una etapa de extraordinario crecimiento. La combinación entre altos precios internacionales de los commodities y una política económica expansiva dio pie a una mejora sustancial en las variables macroeconómicas (Bonnet, 2015).
Esta caracterización nos señala que se trata de un proceso que sienta sus bases normativas y técnicas en la década del ’90 para desarrollar toda su potencia durante la posconvertibilidad. ¿Cómo pensar el desarrollo inmobiliario y la configuración de las ciudades en este marco?
3. ¿Y en las ciudades qué?
3.1. Algunos elementos conceptuales: renta y competitividad territorial
Precio de los inmuebles y renta del suelo urbano
Para abordar el interrogante planteado, proponemos trabajar con dos ejes conceptuales. En primer lugar, consideraremos el rol que tiene la de la renta del suelo urbano como reguladora de los precios de las propiedades inmobiliarias. Adaptando el análisis hecho por Marx al estudio del espacio urbano, Jaramillo (2009) plantea que el precio del suelo urbano es una expresión del valor actual de las rentas esperadas en un futuro por los propietarios.
En este marco, el suelo urbano tiene la particularidad de que el espacio construido, que es la mercancía que surge resultado de la actividad productiva realizada (la construcción), queda fijo al suelo que le sirve como sustento. Por ende, la renta del suelo urbano no solo incorpora rentas primarias (renta diferencial tipo I, renta diferencial tipo II y renta absoluta) sino también rentas secundarias, relacionadas con las actividades de circulación y consumo del espacio construido (comercio, vivienda, industria) (Jaramillo, 2009).
De acuerdo con estas características particulares, hay una serie de acciones públicas y privadas que colaboran con la generación y apropiación de rentas. Entre las primeras, encontramos al Estado como agente constructor, como proveedor de infraestructura y como regulador de actividades (Baer, 2011). Dentro de las segundas, se destaca el rol de las grandes desarrollistas inmobiliarias para, a partir del precio del suelo, realizar una serie de acciones que incrementan el nivel de las rentas esperadas: la internalización de externalidades que ellas mismas generan, por ejemplo, a partir de la reconversión de zonas centrales y pericentrales; la modificación del espacio construido incorporando amenities (pileta de natación, SUM, gimnasio, etc.) y la utilización de la publicidad para incrementar las expectativas de valorización futura (Baer, 2011).
Competitividad territorial
Un segundo elemento conceptual que queremos incorporar es la competitividad territorial, una categoría introducida por autores de la geografía crítica brasileña para estudiar las transformaciones territoriales producidas por el agronegocio. Según esta perspectiva, las Regiones Productivas del Agronegocio tienen como atributo central a la competitividad territorial. Esta se consigue adaptando los espacios, a través de una combinación entre factores materiales (circuitos productivos) e inmateriales (circuitos de cooperación ente fracciones hegemónicas), para satisfacer las exigencias de los mercados internacionales y generar rentabilidad para las inversiones (Castillo, et. al., 2016).
En este sentido, un desafío para interpretar las transformaciones urbanas en la posconvertibilidad es hacer dialogar las categorías de renta del suelo urbano y de competitividad territorial, a la luz de la valorización inmobiliaria.
3.2. La evolución de los precios de los inmuebles en cuatro zonas de la ciudad de Córdoba
Una manera de aproximarnos a la valorización del espacio urbano es a través del análisis de la evolución de los precios de venta de los inmuebles. En particular, trabajaremos aquí con el precio de oferta de departamentos de un dormitorio publicado en el diario La Voz del Interior, para cuatro zonas de la ciudad de Córdoba: Nueva Córdoba, Zona Este (General Paz), Zona Norte (Alta Córdoba y Cofico) y Zona Oeste (Alberdi y Alto Alberdi). Los datos relevados pertenecen al período 2003-2016 y se presentan en dólares. Debido a la intervención en el mercado cambiario ocurrida entre diciembre de 2011 y diciembre de 2015, se realizará una valuación considerando, por un lado, al dólar oficial y, por otro, al dólar paralelo, teniendo en cuenta que el valor de referencia para el mercado inmobiliario se ubicó entre esos límites[1].
Teniendo en cuenta estas aclaraciones, los gráficos presentados a continuación resumen la evolución de los precios de los departamentos en las cuatro zonas seleccionadas. Como se observa, desde el 2003 los departamentos de un dormitorio experimentaron una fuerte valorización. Entre los extremos del período, el precio creció 188% en Nueva Córdoba, 200% en la Zona Oeste, 264% en la Zona Norte y 310% en la Zona Este. Esa evolución se dio en marco de valores diferentes para cada zona. En promedio, un departamento de un dormitorio tuvo un valor de u$s58.470 en Nueva Córdoba, u$s 53.431 en Zona Este, u$s41.998 en Zona Oeste y u$s45.488 en Zona Norte.
Gráfico I. Precio de departamentos de un dormitorio en cuatro zonas seleccionadas (dólar oficial). 2003-2016.
Fuente: Elaboración propia en base a avisos clasificados de La Voz del Interior.
Gráfico II. Precio de departamentos de un dormitorio en cuatro zonas seleccionadas (dólar paralelo). 2003-2016.
Fuente: Elaboración propia en base a avisos clasificados de La Voz del Interior.
De los gráficos también se desprende un hecho importante. Esa valorización no se distribuyó de igual manera a lo largo del período. En Nueva Córdoba, el precio creció permanentemente hasta 2011, para mantenerse relativamente estable desde entonces (considerando que el dólar de referencia se encontró entre el dólar oficial y el paralelo). En las otras tres zonas, la línea divisoria está en el 2008. La desaceleración es evidente en todos los casos: la tasa de crecimiento anual pasó de 14% a -0,3% en Nueva Córdoba, de 23% a 2,5% en Zona Este, de 21% a -0,71% en Zona Oeste y de 25% a -0,9% en Zona Norte.
Gráfico III. Tasas de crecimiento promedio del precio en cuatro zonas de la ciudad de Córdoba.
Fuente: Elaboración propia en base a datos del diario La Voz del Interior.
Para todos los casos tenemos, entonces, un mercado inmobiliario que presenta en un primer momento en el que se concentra la gran parte del crecimiento en la posconvertibildiad, caracterizado por una fortísima tendencia a la valorización, seguida por un período de estancamiento en valores altos.
Este desigual desempeño está relacionado con las dificultades que encontraron la construcción y el sector inmobiliario para mantener, desde 2009, el dinamismo del período 2003-2008. Por un lado, el sector de la construcción en Córdoba experimentó una actividad creciente desde 2003, que le permitió alcanzar un máximo en 2011. Las tasas de crecimiento promedio son una clara evidencia de la desaceleración: 10,4% anual entre 2003 y 2008 y 1,84% desde entonces (Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censos de la Provincia de Córdoba). Por otra parte, algunas variables del mercado inmobiliario también dan cuenta de un estancamiento sobre el final del período considerado. El Índice de ventas financiadas y no financiadas de departamentos, informado por la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba, alcanza un pico en julio de 2012 y desde allí cae aceleradamente: en octubre de 2016, el valor era un 75% menor al del valor máximo alcanzado.
En los informes presentados por entidades del sector y en declaraciones de diversos actores pueden encontrarse algunos factores para explicar la dinámica de la actividad, que la vinculan con el conjunto de la dinámica macroeconómica. En particular, un elemento que es destacado por esos actores es la evolución de la producción agraria, como actividad generadora de excedentes que se canalizan en la compra de inmuebles. En 2011, un directivo de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina afirmaba que “mientras que el mundo siga teniendo hambre y el país siga dándole de comer, seguiremos teniendo un mercado inmobiliario en movimiento” (“Mercado inmobiliario, en aumento pero a menos ritmo”, 8 de mayo de 2011). En este sentido, un hecho a destacar es que la desaceleración del mercado inmobiliario en Córdoba, coincide con la fuerte caída en los precios de las mercancías producidas por el sector agrario: luego del crecimiento que permitió alcanzar un récord histórico en agosto de 2012, cuando llegó a los U$S623/tn, el precio de la soja inició un marcado descenso y para junio de 2017 ya había llegado a U$S340/tn (Fuente: Indexmundi).
La vinculación del mercado inmobiliario con algunos factores de la dinámica macroeconómica nos conduce a reflexionar respecto al rol del sector en el marco más amplio de la acumulación capitalista en Argentina. Hacia allí vamos.
4. Pensando vínculos entre las ciudades competitivas y el modo de acumulación
Habiendo presentado algunas evidencias de la acelerada valorización experimentada en el espacio urbano cordobés, volvemos al interrogante planteado: ¿Cómo pensar el desarrollo inmobiliario y la configuración de las ciudades en el marco del modo de acumulación vigente durante las posconvertibilidad? Para ello, recurrimos a los elementos teóricos propuestos: el abrupto incremento de los precios de los inmuebles expresa una aceleración en las expectativas de renta futura. En este proceso de generación y apropiación de renta, se conjugan las distintas modalidades de intervención privada y estatal.
Dentro de las iniciativas privadas, podemos mencionar tres casos particulares. Por un lado, GAMA, una de las desarrollistas más importantes de la ciudad, realizó diversas acciones para generar y captar rentas extraordinarias, entre las que podemos destacar la firma de convenios con la Municipalidad de Córdoba para aumentar los niveles de construcción en altura y el desarrollo de productos diferenciados para sectores de alto poder adquisitivo, como las torres country (Capdevielle y Cisterna, 2015). Asimismo, el barrio de Nueva Córdoba se convirtió en el epicentro de lo que algunos autores (FEDI, 2010) llaman “comoditización de la producción”: desarrollo de departamentos de uno o dos ambientes destinados a captar excedentes provenientes sectores con alta capacidad de ahorro, como el sector agropecuario. Una tercera estrategia privada para incrementar la expansión en los niveles de renta fue la reconversión de los núcleos tradicionales en modernos polos comerciales, como se observa en las zonas aledañas a las plazas Rivadavia, en Alta Córdoba y Alberdi, en General Paz.
En lo que respecta a la intervención pública, podemos destacar algunas acciones que contribuyen a generación y apropiación de renta en las tres modalidades presentadas. La implementación del plan Mi Casa Mi Vida en 2004 y la proliferación de obras en lugares estratégicos (nudos viales, Paseo del Buen Pastor, Parque de las Tejas)[2] combinan la actividad del Estado como constructor y su rol como proveedor de infraestructura. Por su parte, el Plan Director para la Ciudad de Córdoba del 2011 y los convenios con empresas desarrollistas son algunos ejemplos de normativas que posibilitan la intervención del Estado municipal como regulador de actividades (Ferrero y Gallego, 2012).
Articulando los dos ejes teóricos propuestos, podemos afirmar que el incremento de la renta se transforma en el mecanismo primordial para garantizar la competitividad territorial en el espacio urbano. Se trata de un proceso cuyo objetivo central es la configuración de una ciudad competitiva: un modelo de ciudad basado en el desarrollo de circuitos productivos (la construcción y el mercado inmobiliario) y de circuitos de cooperación (entre los inversores, los desarrollistas y los organismos estatales) destinados a generar elevados niveles de rentabilidad para atraer inversiones. Es una ciudad para pocos, que tiene como contrapartida una creciente dificultad por parte de los trabajadores para acceder a la vivienda propia (Monayar, 2016). Lejos de ser una novedad de la posconvertibilidad, sienta sus bases jurídicas y técnicas durante la convertibilidad para desarrollar toda su potencia a partir del 2002.
¿Cómo pensar a la ciudad competitiva dentro del modo de acumulación vigente desde comienzos de la década del ’90? El imperativo por la competitividad ocupa un rol protagónico tanto para esta configuración urbana como para la reestructuración productiva destinada a profundizar la inserción internacional: las ciudades competitivas, propias del nuevo modo de acumulación, tienen como un eje director el establecimiento de condiciones para garantizar la competitividad territorial con el objeto de captar las inversiones provenientes de los frutos de la mayor competitividad externa. ¿Cómo? A través de intervenciones públicas y privadas que propicien la generación y apropiación de rentas. Es una forma de sentir, pensar y vivir la ciudad que surge de acuerdo con los pilares de un modo de acumulación que irrumpe de las entrañas de la derrota del proyecto político de la clase trabajadora.
Es un proceso que une los destinos de la competitividad externa y la competitividad territorial. Durante la posconvertibilidad, mientras el tipo de cambio real alto y los altos precios internacionales permitieron una inserción externa competitiva, la competitividad territorial pudo desarrollarse plenamente y las propiedades se valorizaron a un ritmo acelerado. Cuando esas condiciones empezaron a mostrar dificultades, la actividad inmobiliaria se detuvo y la evolución de los precios se estancó.
5. Conclusiones
Las principales reflexiones pueden presentarse en distintos planos. Por un lado, los departamentos de un dormitorio presentaron, en las cuatro zonas analizadas, incrementos importantes entre 2003 y 2016: 188% en Nueva Córdoba, 200% en la Zona Oeste, 264% en la Zona Norte y 310% en la Zona Este.
Por otra parte, planteamos que, en concordancia con la consolidación de un modo de acumulación surgido de las entrañas de la derrota del proyecto político de la clase trabajadora, los centros urbanos se convierten ciudades competitivas. Se trata de un modelo de ciudad basado en el desarrollo de circuitos productivos (la construcción y el mercado inmobiliario) y de circuitos de cooperación (entre los inversores, los desarrollistas y los organismos estatales) destinados a generar elevados niveles de rentabilidad para atraer inversiones.
Así, el incremento en los niveles de renta se convierte en eje de un amplio espectro de acciones públicas y privadas. Este es el modelo de ciudad competitiva: el espacio urbano como botín de renta del suelo destinado a atraer inversiones de los sectores ganadores en cada uno de los ciclos de la acumulación.
Santiago Buraschi es Lic. en Economía, docente de la Facultad de Ciencias Económicas de la UNC (Argentina) e integrante del Colectivo de Pensamiento Crítico en Economía - Regional Córdoba de la Sociedad de Economía Crítica.
Notas
[1] En el año 2013, una encuesta realizada a inmobiliarias por las revistas Mercado y Reporte Inmobiliario indicó que el 4% de las operaciones se realizaban tomando como referencia el valor oficial del dólar, el 22% el dólar paralelo, el 34% un valor cercano al dólar blue y el 38% un valor intermedio (““Dólar ladrillo”: sólo 4% de las ventas en pesos se calculan al dólar oficial”, 15 de enero de 2013).
[2] El plan Mi Casa Mi Vida fue un programa implementado por el Gobierno de la Provincia de Córdoba entre 2003 y 2008, que implicó la relocalización de asentamientos informales hacia “barrios-ciudad”, construidos en zonas periféricas de la ciudad de Córdoba. Por otra parte, el Paseo del Buen Pastor y el Parque de las Tejas son parques recreativos realizados por el gobierno provincial en el barrio de Nueva Córdoba.
Bibliografía
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Bonnet, A. (2008). La hegemonía menemista. Buenos Aires: Prometeo Libros.
Bonnet, A. (2015). La insurrección como restauración: el kirchnerismo, 2002-2015. Buenos Aires: Prometeo Libros.
Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (2017). Índice de Ventas Inmuebles en Córdoba. Córdoba.
Capdevielle, J. y Cisterna, C. (2015). “Estrategias de promoción inmobiliaria en la producción de ciudad. El caso del ‘desarrollista’ GAMA en la ciudad de Córdoba, Argentina”. Papeles de Geografía, No. 61.
Castillo, et. al. (2016). “Regiões do agronegócio, novas relações campo-cidade e reestruturacão urbana”. Revista da Anpege, Vol. 12, No. 18, pp. 265-288.
Ferrero, M. M. y Gallego, A. (2012). “(In)versiones de ciudad”. Primer Seminario Internacional "Territorio, desarrollo sostenible, luchas sociales y ciudadanía”. Universidad Nacional de Villa María.
Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (2010). Invertir en ladrillos. Parámetros de mercado y rendimiento de las inversiones en inmuebles residenciales en la Ciudad de Buenos Aires – 2002/2010 (Doc. B.01). Buenos Aires.
Harvey, D. (2007). Neoliberalism as Creative Destruction. Annals of the American Academy of Political and Social Science, 610, 22-44
Jaramillo, S. (2009). Hacia una teoría de la renta del suelo urbano. Bogotá: Uniandes.
Monayar, V. (2016). “Informalidad urbana y acceso al suelo. Políticas habitacionales en el Municipio de Córdoba (1990-2010)”. Hábitat inclusivo, No. 8, pp. 1-23.
Piva, A. (2015). Economía y política en la Argentina kirchnerista. Buenos Aires: Batalla de ideas.
Roberts, B. R. (2015). “The consolidation of the Latin American City and de Changing Bases for Social Order”. En Christien Klaufus y Arij Ouweneel (eds.): Housing and Belonging in Latin America. New York: Berghahn Books, pp. 23-42.
Notas periodísticas citadas
“Dólar ladrillo”: sólo 4% de las ventas en pesos se calculan al dólar oficial (15 de enero de 2013). Clarín. Recuperado de: https://www.clarin.com/ieco/economia/dolar-ladrillo-ventas-calculan-oficial_0_ByM8I0jovXg.html
Mercado inmobiliario, en aumento pero a menos ritmo. (8 de mayo de 2011). La Voz del Interior. Recuperado de: http://www.lavoz.com.ar/suplementos/negocios/emprendedores/mercado-inmobiliario-aumento-pero-menos-ritmo
Fuentes de información estadística
Dirección General de Estadísticas y Censos. Disponible en https://estadistica.cba.gov.ar/
Indexmundi. Disponible en https://www.indexmundi.com/
La Voz del Interior. Avisos clasificados (ediciones del período abril de 2003 - octubre de 2017).